Yazı Detayı
31 Ağustos 2021 - Salı 09:05
 
NEDEN KİRALIK DAİRE YOK
Giray Şen
 
 

Gayrimenkul aracılık hizmetleri ile ilgilenen meslektaşlarımızın son günlerde oldukça fazla duyduğu sözler “ Bu sene kiralıklara ne oldu böyle? “ , “Neden Kiralık Daire Yok?” ,  “Kira Rakamları Neden Bu Kadar Yüksek ? “ … Özellikle okulların kapanmasını izleyen son 2-3 ay içerisinde oldukça fazla kiralık daire talebi oluştu . Konunun nedenlerini bu yazımda paylaşacağım .

Kiralık daire sayısında azalma ve rakamların oldukça yüksek olmasının bir çok nedeni var.

Ailelerin ikamet edeceği kiralık daireler neden bulunamıyor ? Bundan 10 yıl önce küçük m2 konseptli bina üretmek satamayız , talep görmez gayesiyle üretilmiyordu . Ayrıca arsaların bolluğu , yapsatçı firmalar tarafından seçici davranılarak 3+1 ağırlıklı olmak şartı ile geniş dairelerin çıkacağı binalar bolca üretildi. Üretildikçe arsalar tükendi , tükenenlerin arasında küçük m2 li arsalar kaldı . Bu tip arsalara da hem sayı olarak daha az sayıda daire , hem de m2 olarak çok büyük daireler çıkmaktaydı. Artan piyasa fiyatları ve azalan alım gücü ile birlikte bu tip arsalar birden para etmeye başladı ve yap satçı firmalar daha minimal daireler üretmeye başladı . 1+1 , 2+1  dairelerden oluşan bu konsept birden yatırımcının iştahını kabarttı ki artık hem  büyük daireye parası yetmeyen alıcı kitle hem de arsasını değerlendiremeyen arsa sahipleri de daha çok adette daireye sahip olduğu için bu tarafa yöneldi . 3+1 norma bir dairenin 5 sene önceki satış fiyatı 200-250 bin kira rakamı 800-900 TL iken aynı dönemde 1+1 dairenin satış rakamı 90-120 bin bandında kira rakamı ise eşyalı 900 eşyasız 500-600 TL seyrindeydi .Yani vatandaş birden küçük ve eşyalı daire yatırımına yöneldi. Bu durum son on yıldır artarak devam etmektedir. Yani gayrimenkul yatırımcısı hem arsa sahibi hem de alıcısı tarafından küçük ama getirisi yüksek konuta yönelmiştir.

Geçtiğimiz yıl konut kredisi faiz oranlarından indirim yapılmasıyla birlikte tarihi satış ve kredi adetlerine ulaşıldı. Elinde parası olan gayrimenkul yatırımcısı 5-10 seneye elimde yatırım olur , zaten para biriktiremiyorum düşüncesiyle özellikle konut yatırımına hücum etti . Pandeminin getirdiği kısıtlamalardan bunalan halk birden bağa bahçeye , müstakil eve yöneldi ayrıca faiz oranlarının da yarattığı cazip ortamda aşırı talep yüklenmesi ile birlikte gayrimenkul fiyatlarında 100 ‘ e yakın fiyat artışları yaşandı . Yaşanan bu fiyat artışlarının da kira rakamlarına yansıması da uzun sürmedi tabii ki. Gayrimenkul yatırımında geri dönüş süresi önemlidir. Yani bir mülke para verir alırsınız , kiraya verdiğinizde kendini amorti etmesi gerekmektedir .Bu süre ise ülkemiz şartlarında 120 ay ise çok iyi , 180-220 ay arasında ise normal karşılanmaktadır. Gayrimenkul fiyatlarındaki bu artış amorti etmesi gereken süreyi de gözönüne alarak ve enflasyon şartlarını da eklersen kira fiyatlarına yansımıştır. Bence şuan halen bile özellikle 3+1 ve daha büyük odalı konut yatırımında kira fiyatları , konutun rakamını beklenen sürede amorti edecek düzeyde değildir. Örneğin günümüz şartlarında 3+1  normal bir konutun satış fiyatı 600-700 bin bandında iken aynı konutun aylık kira fiyatı 2000-2500 TL aralığında değişmektedir. Bu durum açıkça göstermektedir ki günümüzde konuta ödenen para kiraya verildiğinde geri dönüş süresi oldukça uzundur. Fakat biz emlak danışmanları olarak elinde nakit yatırımı olan müşterilerimizi genel alışkanlığımız “para biriktirememe”den uzaklaştırıp konut ve işyeri yatırımlarını yönlendirmeliyiz. Çünkü zaman çok hızlı geçmekte ve duran para her zaman eriyip gitmektedir. Elinde nakiti olan yatırımcının da sığınacağı tek güvenli liman gayrimenkul yatırımıdır.

Kiralık konut piyasasında hem adetsel azalış hemde rakamsal yükselişin az önce saydığım nedenler ve buna bağlı bir çok ara nedeni var .

Birileri kiracı olacak , birileri ev sahibi olacak , biri ödeyecek  , diğeri kazanacak …

Şu  güzel temenni ile sözlerime son veriyorum .

Allah herkese ev sahibi olmayı nasip etsin .  Selamlar

 
Etiketler: NEDEN, KİRALIK, DAİRE, YOK,
Yorumlar
Haber Yazılımı